SLUŽNOST NA NEPREMIČNINI 1
SLUŽNOST NA NEPREMIČNINI 1
Služnost na nepremičnini ni nujno ovira za uspešno prodajo. Pomembno pa je natančno vedeti, kaj pomeni, komu pripada in kako lahko vpliva na uporabo vaše nepremičnine, ko se na trgu pojavi resen kupec.
Ko v naši agenciji pripravljamo nepremičnino na prodajo, ne preverjamo samo, kdo je njen lastnik, koliko meri in ali so urejeni dokumenti. Pomemben in ključen del celotne priprave je tudi podroben pregled pravnega stanja v zemljiški knjigi.
Pri tem lahko naletimo na različne vpise, ki bremenijo nepremičnino. Eden izmed najpogostejših in v praksi najbolj kompleksnih vpisov je prav služnost.
Lastniki pogosto vedo, da neka služnost na njihovem zemljišču obstaja, vendar ne poznajo njenih natančnih podrobnosti in pravnih meja. Prav zato je dobro, da to pravno stanje podrobno raziščemo še preden nepremičnino uradno ponudimo trgu.
Poenostavljeno povedano služnost pomeni, da ima nekdo pravico določeno nepremičnino uporabljati na način, ki je natančno določen s služnostno pogodbo ali zakonom. Lastnik obremenjene nepremičnine mora to uporabo dopustiti ali pa opustiti določena ravnanja, ki bi jih sicer lahko izvajal.
Slovenska zakonodaja loči dve glavni vrsti služnosti. To sta stvarna služnost in osebna služnost, ki se med seboj bistveno razlikujeta po svojem namenu in trajanju.
Stvarna služnost je vezana na samo nepremičnino in se ustanovi v korist vsakokratnega lastnika določene druge, tako imenovane gospodujoče parcele. To pomeni, da se ta pravica samodejno prenese na novega kupca, ko se sosednja parcela proda.
Najpogostejši primer v vsakodnevni praksi je služnost poti. Če sosed do svoje parcele nima ustreznega dostopa do javne ceste, ima lahko pravico do prehoda ali vožnje z osebnimi in tovornimi vozili čez vaše zemljišče.
Osebna služnost pa je vezana izključno na določeno osebo in preneha najkasneje s smrtjo te osebe. V praksi je to najpogosteje dosmrtna služnost stanovanja ali užitek, kar pomeni, da ima določena oseba pravico bivati v nepremičnini do konca svojega življenja.
Služnost je lahko ustanovljena na različne načine – najpogosteje s pogodbo, lahko pa tudi z zakonom ali odločbo državnega organa. Njen obseg in vsebina nista nikoli enaka, zato ni dovolj, da vemo samo, da je vpisana, ampak moramo poznati njeno natančno traso in pogoje.
Za trenutnega lastnika je lahko obstoječa služnost popolnoma nemoteča, dokler nepremičnine ne začne prodajati in se ne spremenijo okoliščine.
Predstavljajmo si zemljišče z večjim, urejenim dvoriščem. Lastnik ga uporablja že vrsto let in služnost poti, ki poteka po samem robu parcele, zanj v vsakdanjem življenju nikoli ni predstavljala posebne težave ali ovire.
Potencialni kupec pa ima lahko z nepremičnino povsem drugačne načrte. Morda želi prav na tem delu dvorišča urediti dodatna parkirna mesta, postaviti nadstrešek ali drugače spremeniti zunanjo okolico hiše.
Zanj podatek o služnosti ni več samo formalnost na papirju, ampak omejitev, ki lahko bistveno vpliva na način, kako bo nepremičnino sploh lahko uporabljal. Če kupec ugotovi, da mu bo sosed vsak dan vozil mimo oken, lahko to bistveno vpliva na njegovo končno odločitev ali pa zahteva znižanje kupnine.
Prav tako prisotnost bremen vpliva na odobritev bančnega kredita. Banke pred odobritvijo hipotekarnega kredita zelo skrbno preučijo C-list in preverijo, ali vpisana služnost zmanjšuje tržno vrednost nepremičnine, ki služi kot zavarovanje.
Zato je pri prodaji ključno, da služnost vedno pogledamo z vidika dejanske in bodoče uporabe nepremičnine ter pravočasno pripravimo ustrezne argumente za kupce.
Kaj pa se zgodi, če služnost v naravi dejansko obstaja, v zemljiški knjigi pa sploh ni vpisana? To izjemno pogosto in tvegano temo si bomo podrobneje pogledali v našem naslednjem prispevku.
Vabljeni na brezplačen posvet v našo pisarno
Pri prodaji nepremičnine ni pomembno samo, kako privlačna je na pogled in kolikšna je njena ocenjena tržna vrednost. Pomembno je predvsem, da natančno vemo, kakšno pravno stanje prodajamo in da je celoten postopek varen.
Če v zemljiški knjigi opazite vpisano služnost in niste prepričani, kako bo to vplivalo na prodajni postopek, ne čakajte, da to vprašanje odpre šele kupec ali njegov odvetnik. Kontaktirajte nas in se oglasite na brezplačnem posvetu v naši pisarni v Ljubljani. Skupaj bomo skrbno pregledali razpoložljivo dokumentacijo in poskrbeli za varno prodajo.
Mateja TC, 25.09.2026