Prodaja nepremičnine v 12 korakih po naši preverjeni metodi

Izbira nepremičninskega agenta

Izbrati nepremičninskega agenta je na prvi pogled preprosta, vendar samo pravi (za vas) nepremičninski agent lahko prinese zadovoljujoče rezultate. Vse prevečkrat se za nepremičninskega agenta odločimo zaradi napačnih razlogov, najsi gre za znanca, sorodnika, ker ne zaračuna provizije ipd. Prodaja nepremičnine je preveč zahtevna naloga, da bi se odločali po zgoraj naštetih merilih. Zamislite si, da ste športnik in bi se na podoben način odločali za zdravnika, recimo specialista za poškodbo kolena. Ali bi se odločili za znanca, ki je ravno začel in še nima veliko izkušenj? Ali morda za prijatelja, ki dela v splošni ortopedski ambulanti? Bi se morda odločili za zdravnika na slepo, prvega, ki ga najdete na internetu? Tisti, ki cenite svoj čas in želite kakovostno storitev, bi poiskali specialista z dolgoletnimi izkušnjami v zdravljenju poškodb kolena. Nič drugače ni pri izbiri nepremičninskega agenta.

Prevzem nepremičnine v prodajo

Ob prevzemu nepremičnine v prodajo s pogodbo o posredovanju formaliziramo naš poslovni odnos ter zberemo naslednje podatke o nepremičnini:

• lokacija (dostopnost, infrastruktura, tržna/netržna ...)
• podatki o gradnji (leto, materiali ...)
• podatki o prenovi (leto, kaj konkretno, način in materiali, dovoljenja ...)
• lega objekta oz. nepremičnine znotraj objekta
• velikost in tloris (bivalna in skupna površina, velikost parcele ...)
• nadstropje (dvigalo)
• dejansko stanje večstanovanjske stavbe (vzdrževanost, urejenost, stanje stopnišč, strehe, pročelja, dvigal, izolacije, plačevanje v rezervni sklad ...)
• dejansko stanje prodajane nepremičnine (vzdrževanost, ohranjenost, opremljenost ...)
• dodatno lastništvo ali souporaba (shrambe, kleti, balkoni, terase, podstrešja, sušilnice, kolesarnice, garaže, parkirna mesta ...)
• mesečni stroški (Elektro, Voka, gretje, telekomunikacije, skupni, upravnik, rezervni sklad, stavbno zemljišče, ipd)
• zapis lastništva (eden ali več lastnikov)
• pregled morebitne verige pogodb
• podatek o etažiranosti
• namen prodaje
• želen čas prodaje
• želena prodajna cena lastnika (konkretni razlogi za postavitev take cene)
• določitev načina trženja in oglaševanja (spletna stran, portali, tisk, interno ...)
• preverba višine davka na dobiček glede na čas prijave bivanja lastnika v objektu
• morebitna informacija agenta o realnih prodajah podobnih nepremičnin na isti ali drugi lokaciji
• podpis Pogodbe o posredovanju
• fotografiranje nepremičnine (takoj oz. drug termin, če ni primerno urejena)

Preverba pravnega stanja nepremičnine

Nepremičninski agent bo na podlagi pridobljenih podatkov in dokumentov preveril pravno stanje nepremičnine in naredil tržno analizo nepremičnine oziroma ocenitev njene tržne vrednosti, ki bo vključevala:

• preverba dejanskega vpisa v zemljiško knjigo
• preverba obremenitev na nepremičnini (plombe, zaznambe, hipoteke ...)
• preverba višine davka glede na razliko med oceno GURSA in želeno prodajno ceno
• izbor podobnih prodanih nepremičnin na isti ali drugi lokaciji, dosežene prodajne cene in čas prodaje
• če je potrebno, nepremičninski agent predlaga novo tržno prodajno ceno glede na dejansko stanje nepremičnine, davek, GURS, dosežene realne prodajne cene podobnih nepremičnin, želen čas prodaje ...)

Plan prodaje nepremičnine

Vsako nepremičnino oglašujemo tako, kot smo se dogovorili z lastnikom, na spletnem mestu Ljubljana nepremičnine, na nepremičninskih portalih, v tisku in/ali z internim marketingom.

Ogledi nepremičnine

Organiziramo in vodimo oglede nepremičnine. Pred vsakim ogledom pokličemo lastnika in se z njim časovno uskladimo za vsak ogled posebej.

Pogajanja za nepremičnino

Pogajanja in sestanki potekajo v poslovnih prostorih Ljubljana nepremičnine. Po potrebi je lahko ob usklajevanjih navzoč tudi naš odvetnik. Če so so pogajanja uspešna, pripravimo dokumentacijo in naročimo sestavo pogodbe.

Priprava in pogodbe

Naš odvetnik, ki je specializiran za nepremičninske pravne posle, bo pripravil pogodbo. Pogodbo pošljemo ali dostavimo vsem strankam na vpogled in usklajujemo njeno vsebino do podpisa. Pogodbe niso tipske, ampak za vsak primer posebej sestavimo individualno pogodbo.

Podpis pogodbe

Pogodbo po navadi podpišemo v poslovnih prostorih Ljubljana nepremičnine, v redkih primerih v prostorih notarja ali odvetnika. Po podpisu pogodbe je Ljubljana nepremičnine upravičena izstaviti račun za posredovanje pri prodaji nepremičnine.

Priprava dokumentov in hramba pogodbe

Spremljamo in organiziramo izvajanje pogodbenih določil (ara, odplačevanje obrokov kupnine ...). Pripravimo in izpolnimo vso potrebno dokumentacijo za davčni urad, plačevanje davka in overitve originalne pogodbe pri notarju. Notarsko overjena pogodba je po dogovoru s strankami shranjena pri notarju ali v Ljubljana nepremičnine.

Spremljanje plačila

Poskrbimo za celotno logistiko plačevanja, če je plačilo v več obrokih. V Ljubljana nepremičnine poskrbimo da prodajalec dobi plačilo za svojo nepremičnino, kupec pa da dobi nepremičnino za svoje plačilo.

Primopredaja nepremičnine

Po celotnem plačilu kupnine bomo pripravili primopredajni zapisnik in izpeljali prevzem nepremičnine. Ob primopredaji bomo preverili, ali je nepremičnina v stanju skladno s pogodbo in dogovorom, popisali bomo števce (elektro, plin, vodo …) ter vse prenesli na novega lastnika nepremičnine.